商圈的设定
1商圈调查的步骤
描述、收集、分类、锁定，是商圈调查的四大步骤，凡都市地图、市区一览图、简介、都市计划图、区内人口数、产业和就业统计、租售行情、营业类别统计、土地公告现值、车辆通行量调查、市街地的外观现况、各主要建筑物设施的容量、政府及民间的市调报告等，都是搜寻的重点。
2商圈设定方式
在商圈设定上，要分为第一次、第二次、第三次等三种设定商圈的方式。一般而言，先从离店址最近处假设为顾客所在位置，顺序在地图上划下小点，观看全部点完的地图，然后分三次设定商圈的范围。所谓第一-商圈,就是指在该商圈内，该店的顾客占有50%的区域，第二商圈是指包含75%顾客的区域，而第三商圈至少有90%的顾客占有率。其实，都市的大小，或在闹区，或在一般街道、郊外住宅区等等，还是略有不同。只是一般状况下，大多以其业种业态的不同来设定商圈。
3商圈范围的界定
在商圈范围的界定上，除了将店面地点周边的教育设施、文化设施、休闲设施、商业生活等功能，列入界定的参考因素之外，在人口易于集中的地方，与交通工具之间也有着极为密切的关系，可视为消费者为了达到消费目的所运用的手段，大约可区分为四大类。
(1) 行人徒步圈:指步行所能到达的范围，譬如在住宅区易产生择店地点。
(2)自行车圈:指骑自行车所能到达的范围，譬如在住宅区、商业区均易产生择店地点。
(3)机动车圈:指机动车所能到达的范围，大部分在郊外辅助道路或交叉路口。
(4) 铁路、公交圈:指铁路、公交系统所能通达的范围，大部分都在车站前较易产生择店地点。
商圈的范围内，若所需的时间为10~15分钟，则此商圈才有价值，因为顾客的来店才是真正为用餐目的而来。如果花费20~30分钟才能来店的顾客，很可能是随兴而来，如趁逛街购物之便顺道来店。
如前面所述，要决定店面地段的价值或是产品的等级能否符合商圈所需,都必须先决定商圈的范围，因此把握真正属于店面的营业范围及投资方向，将足以影响其成败。例如餐厅营业是以店内用餐为主或以外带外用为主，还是此区的顾客多半希望外送方式服务到家呢?在服务的范围里，将以何种方式来运送产品?频率与时效性又是如何?这些都将间接导致顾客购买力的提升与否。
连锁店通常在预定计划中，必须剖析消费者的购买潜力，在商圈内应以40%为目标，这是指坐拥商圈市场里的有利条件下所能含盖的顾客群，当然如果能够再向上爬升，将更能提高业绩。
面积产能分析
前述两项的分析与预测，大部分皆以5年左右为一个轮回，来看餐饮经营的市场面，而本项的做法却是完全以现状的硬件为背景来评估，就承租或承购的面积，按草案规划的结果，经法规法令的检讨后，找出与前两项之间的平衡点，按面积、设备量、产能等，反过来就能推出所支持的营业额的底线，再供前项做复算的参考。
本项分析为综合前两项研究数字再详细剖析，一般包括下列各因素:
(1) 前5至10年的营业额及年成长率;
(2) 一年中旺季的最尖峰状况，以每小时营业额表示;
(3)预估项损益表及利润分析;
(4)按产品销售百分比的ABC表计算产品需求量;
(5) 平均客单价与交易次数的研究;
(6)店面的最短营业时间;
(7)顾客于店内的最长停留时间;
(8)座位平均周转率;(9)预估座位需求数;
(10)用餐区、厨房的面积分析;(11) 顾客外带、外送的百分比;(12) 现况面积产能评估;
(13)营业额的二次回归分析;
(14)房屋价值与租赁结构反推。
在初步界定用餐与厨房两区所占面积及产能后，硬件部分的成本基本可推算出以下项目:
(1)工程放样设计费用;(2)现场拆除费用;(3)室内外装修费用;
(4)内外管线接续费用;(5)水电空调工程费用;(6)结构测试补强费用;(7)招牌看板工程费用;(8)厨房工程费用;(9)营运设备费用;(10) 桌椅费用;
(11)原有设备整修费用;
(12)预备周转金。
