商圈的类型
商圈的发展，按其阶段性可分为以下三种。
1计划性商圈
也称之为政策性商圈，因政府各年度计划和国家建设的推动，或按公司对往后发展方向的计划，先行了解，加上对竞争同业所进行的调查后，修订发展方向，而决定经营的策略。如此将可定出比较理想的营运据点，并作为中长期的发展目标。
2期待性商圈
也称为客观性商圈，必须经由专业的市场调查手法，综合调查的结果予以研究，假如与计划性商圈完全吻合，则可以较为确定而着手开店。否则若与既定目标差异太大，应立即放弃，再另觅新点。日后年度复审时，再密切注意其价值动态。
3营业性商圈
在实际营运约一年后的时间，随着人口、所得变数的转变，可以了解到产品促销及供应策略与消费者消费意愿的契合度如何。至少每六个月做一次检查的工作，重新确定商圈所含盖的范围，详细记录变化的过程，有助于日后在开店时参考。
餐饮专案评估作业系统
1投资计划概算
假设投资的净利率至少必须为16%, 而营业额的净利率必须为5%的情形下:
最低净利额=固定投资额的16%=总营业额的5%因此
总营业额比固定投资额=16%+5%=32 (投资回转率)
平均来说，为了确保投资回转情形,第一年度的回转率应至少3次，也就是说第一年开业后营业额的1/3是固定投资的界限。
当然土地除了购买之外，租赁也是-种方式，每年租金约为地价的5%。百货公司内的租借场地，各家做法不一，大部分是以抽成来计算。各家虽做法不一，但都必须考虑承租年限的风险性。2损益平衡
先计算税前盈余，以营业净收入(不含5%营业税)减去营运直接成本(如食物成本)，减去可控制成本(如薪资、管销、差勤、劳保、修缮、水电等)，再减去固定成本(如房地产成本的逐年摊提、租金、开店成本摊提、利息、保险、加盟、押金、保证金等等)， 才是税前盈余。计算损益平衡，必须计算固定成本及变动成本，先求出变动成本占营业额净收入的百分比，再以100%扣除变动成本百分比，而得边际利益百分比，最后以固定成本除以边际利益百分比，即得损益平衡点的营业额。换句话说，即得出经营者在该店每年或每月必须要达成多少营业额，才能达到损益平衡。
损益平衡点营业额=固定成本比1-变动成本率
假设资本来源为借贷，以下是一-些以营业利益率为基础的餐厅业绩计算公式:
投入资本对营业利益率=投入资本回转率业绩营业利益率
本利偿还额+利益+税金+红利等=营业利益额
营业利益额一业绩营业利益率=必要业
必要业绩平均毛利率=毛利额
毛利额-营业利益额=营销费(营业费)
3押金和租金
押金的确定方法，虽因屋主而有所不同，但是通常为每月租金的3倍，而租金大约为(地价+房价)05%的行情。就屋主而言，房租是其投入资本回收的来源，因此大多数是以不动产的换算法来订立租金。
租屋开餐厅，固然以能继续营业为出发点，但也必须了解房租每年必有的涨幅，所以订定租金的同时，必须考虑每年营业额应有相对的成长。
租金是从毛利额中取出支付的，所以还是要考虑其间的关系。通常毛利额的分配为:员工薪资占30%~35%，净利额占15%~20%，开办费占40%~45%。以净利额为20%的情形来看，房租占营业额的35%~45%，较为合理。
详细规范开店流程及各节点的计划，推算开店日，试算安装日、设备进货日、采购日、宣传日、工期、规划时间等等，才有办法预估准确起租日，也才能节省不必要的空屋留置费用,并避免因空屋所造成不良分子或工地意外状况的发生。
在以后的营业时，有可能因特殊状况，而提早结束或暂停营业的话，也必须于合约中载明如义务偿还金等条款。由此可见不动产合约的重要性。4投资原则
开设餐厅，中间仍隐藏着极大的风险，因此在发展经营的策略上，有几点原则可供参考:
(1)投资利益率至少要和利息率相等;
(2) 固定资产应尽可能使用自己的资本和长期借贷资金;
(3)投资预算应以预估营业额为计算中心，由资本的回转来看,通常年营业额约为固定投资额的3~4倍。而从投资的观点来预估营业额，只可作为大致_上的参考，不可仅以此为依据论断;
(4)投资必须要在长期计划的原则下才能进行，尤其是固定投资影响层面最大;
(5)贷款尽管有利，但仍考虑利息的负担比率:
本利负担率=利息率贷款金额构成比例比使用资产回转率
(6)投资的回收分为分期偿还和税后利益，在今天餐饮设备更新迅速的时代，能及早收回资本以便利用，便成为很重要的事。因此采购设备前，应考虑其折旧及耐用年限的问题。
(7)资金的回转是持续性的，在资金周转不足时，首先要在利益的前提下着手，借用短期贷款。其次如商品回转资金的使用、增资、固定资产运用等，均可依循上述顺序处理。5地段与餐厅种类的相关性
依据地段的关系，约略可将餐饮业业种区分为以下三类。
(1)创造性业种。例如饭店、大型餐厅、特殊的专门店等等，以其强而有力的广告宣传及商品特色为诉求重点，加上餐厅营业的规模，来吸引顾客。
(2)分配性业种。借由相关的百货公司内所经营的美食街来吸引顾客，或是医院附设的贩售方式，即常造成较远地而来的消费群拥入者。
(3)时效性业种。以上班族为对象，提供快速便捷的餐饮，例如快餐店、自助餐店、街头巷尾的小型餐饮店均是。
由此基本判断，来分析地段与业种的优势情形，可作为投资分析的参考。在竞争环境日趋激烈的今天，“知己知彼，百战百胜”永远是一句至理名 言，只有真正用心去观察他人经营成功的特点，并建立一套自我遵循的经营典范，企业经营才会成功。初期的经营者要虚心借鉴别人的经验，而后在自己的实践中，不断修订完善，形成自己的经营方案。
