不同地点的具体分析
1个别因素分析
(1)土地的个别因素:
◎位置、面积地势、地质与地基;◎宽度、深度与形状;◎通风、采光、干湿程度;◎与其他相邻街道的关系;◎邻接街道的系统、结构;
◎与公共设施、购物中心的接近程度;
◎水电煤气等的供给情形。(2)建筑物的个别因素:◎面积、结构、材料的情形;◎设计与设备的等级;◎施工质量与费用;
◎各项法令对建筑物的管制;
◎建筑物与其周边环境的配合状況。由以上可知，个别因素是以商圈内房近条件与购构理镜性为中心，加上接
万法令上的限制而形成。一般因素是以 文条件为背景的考虑因素，所以一般因素可以说是商圈评估的外在因素。个别因素则是决定商圈的内在因素，区域因素则是就所设地区的特性加以剖析，作为评估的参考。
2个别因素调查
(1)商圈内人口调查。
以不同的时间间隔作2至3次商圈人口调查，考查商圈内人口的变迁，例如以家庭式餐厅而言，第1次在1万双上，第2次在2万人以上,万人以第3次在5万人以上的话，就就是相当不错的地点
(2)行人、通行车辆的调查。
像出售汉堡类的快餐店而言，与其说通行车辆，倒不的地，
通行车辆，倒不如说是行人的数量比较重要。但如果是家庭式餐厅的话，通行车辆的多寡就比较重要了。在这种情形下，快餐店的店前行人，以一天(营业时间内)通过7 000人,家庭式餐厅店前通行车辆，以一天(营业时间内)通过1万辆为最低标准。外、也以想除了到市政府及相关单位收集资料外，也必须向市区内各阶层人士打听该地段是否属于人们容易聚集的地方，因为有些地方尽管有许多通行车辆，却只有车潮而无人潮。
详细调查学校、工厂、高速公路、河流的状况，来客的道路被遮断或必须做较大绕行才能到达的话，不算是好
3)餐饮店竞争同业调查。
以住宅地图为准，调查店址周边,尤是第-商圈内的餐饮业内容，以不同的颜色来表示，记录其业称、业太的情形，来了解其充事种业态了解其竞争市场之导向。(4) 了解商圈内顾客的性质
按照该都市的人口统计表，调查人口构成比(年龄、性别等)。
店，年轻客层，生制荐》若为快餐同联宾层愈多愈好。家庭式餐厅则希望有较多新家庭的扩充，来形成人口构成比。另外,每一户单位的人口以及产业别、就经营者构成比率的调查也很重要。
区域调查
1确定调查区或的范围
区域是指餐饮店所处的市场区位。在中小城市或地区选址,区域的范围就是整个城市或地区;在_些大城市选址,区域的范围则要进-一步细分。 如
在北京地区选址，其区在以。如区选址，其区位可以西城区、海淀区、东城区、朝阳区等行政区划为基础，还可以进一-步细分为西单地区、王府井地区、亚运村地区、国贸地区等。区域市场对餐厅选址和市场准入影响重大，所以，其调查范围要以区域市场为主。
2区域市场调查的目的和内容
(1) 进行区域市场调查的目的是收集资料，掌握市场环境和市场需求,以便确定是否应该在这个区域选址。如果在此选址，则要确定其目标市的所在，需要建设一个什么类型、么等级规格、什么经营风味的餐饮店，才能与目标市场的消费需求相适应(2)区域市场的调查内容主要包括以下几个方面。
◎基本情况调查。具体内容包括当地的人口规模、经济发展水平、人均收入人均可支配收入，以及人们外出用餐的比例、次数、人均消费水平。◎交通情况调查，包括交通干线分布、交通流量、主要街道分布、交通密集和人流量集中的地点分布情况
◎商圈商情调查，即在车程30~60分钟的距离范围内有几个商业繁华和人流集中的商圈，每个商圈的规模有多
◎市场竞争情况调查。具体内容包括地区和商圈范围内现有多少家餐饮店，各家餐饮店的档次、规模如何，经营什么风味，每天的餐位利用率、接待顾客数、产品价格水平、人均消费已达到什么水平等。
3进行区域市场调查的主要方法(1) 抽样调查法。
主要适用于区域市场范围内的居民用餐消费调查、流动人口消费调查，其方法是随机选择一-定数 量的家庭或流动人员，制定抽样调查表格，派人深入住户或市场，询问、记录调查内容，然后进行统计分析，掌握市场需求状况。如区域市场的居民用餐需求调查,可以询问居民家庭人口、人均收入、人均可支配收入、人均消费等。
(2)收集资料法
主要适用于区域市场范围内的市场基本情況调查。如地区人口总量，居民人口数，饭店宾馆、公寓写字楼的数量,政府机构、学校、科研单位的人
人的国口数量，当地国民生产总值,
民收入等。其基本方法是通过收集报刊、杂志、政府过去的有关统计资料等来收集信息，为企业市场选址提供
&据。
(3)实地统计法
主要适用于区域市场的客户单位和市场竞争调查。如调查客户单位，可以通过实地走访机关、学校、 科研机构等了解情况，获得信息资料，然后制定调查统计表，掌握客户需求。
调查现有餐饮市场竞争状况，也可采用实地统计法，即派人到现有的餐厅、酒楼，通过访谈、实际观察、品尝等获得有关信息资料,然后制作成统计表格。
