餐饮店建设工程的验收管理
1工程验收的基本要求
(1) 验收质量要求。工程质量必须符合预先设计的要求和国家规定的质量标准，建筑装修质量应达到国家规定的优良等级。各种机电设备、管线、水、电、防污排水、燃气冷藏、冷冻设备等的安装调试全部合格，经过试运行符合设计和技术设备的性能要求。餐厅、厨房、门前、办公用房、卫生间等工程必须做到窗明、水通、灯亮，采暖、通风、空调等设备能够正常运转。
(2) 验收资料要求。施工单位提交的验收资料必须齐全、手续完善，要保证资料无破损或涂改，技术资料的形成时间、技术数据、调试记录、所配配件等必须真实、准确、完善，抄件资料有转抄人签名和单位盖章。
(3)验收时间要求。工程验收必须按设计规定和承包合同规定的内容,在全部施工完成后，且符合验收条件时进行。验收时，要求工程建筑物四周两米以内的场地要整洁，道路要畅通。
(4) 接管要求。餐饮店作为使用单位，其管理机构已经建立，维修人员经过培训持有上岗合格证书，接管后所需的备品、备件要保证储备充分。
2新建餐饮店工程验收的基本工作内容
(1)门面与接待厅的验收。门面主要验收门前环境、门脸设计、店名、标牌、广告牌、门窗、立栏等是否按设计要求达到质量标准，门前照明、美化处理效果是否达到设计要求。门前接待厅验收主要检查地面、墙面、天花板、灯具、接待柜等的装修效果。
(2) 餐厅验收。包括大众餐厅、雅座、各种包房及其相互连接的门厅、过道、走廊等。主要验收地面、墙面、天花板、灯具、装饰画面和门窗、玻璃、对联、餐厅标牌等的装修效果，观感质量是否达到设计的要求，餐厅桌椅、柜台、家具选型是否符合环境美化和功能需要，各处门窗开关是否灵活、严密，家具、柜台规格如何，表面油漆、颜色是否均匀、光亮，各处边角、接缝处理、弯曲线条处理的工艺水平，各种电气插头及其绝缘保护效果如何等。
(3) 厨房验收。包括传菜间、加工厨房、热菜厨房、洗碗间、冷菜间、面点厨房及其加工操作间、各厨房的连接通道等。主要验收各个厨房的面积分配、配套空间比例分配是否符合设计标准，厨房的开窗通风面积比例是否达标，通风、排气、排油烟、各种水池的上下水、排水是否通畅，厨房地面、墙面、过道的建筑材料、设备选型、工艺处理是否符合设计要求，各种通风、机器设备配备是否合理等。
(4) 库房验收。库房主要验收干货库、保鲜库、冷冻库的面积分配是否合理。防火、防盗措施是否有效，温控设备功能是否健全等。
(5)公共卫生间验收。主要验收地面装修、瓷砖贴面、厕位、便池、洗脸台面、排风设备等是否齐全，上下水是否通畅，装修工艺是否达到设计标准。
3相关工程技术资料的归档整理
(1)工程建设准备阶段的技术资料处理。应整理归档的主要技术资料包括工程选址报告、可行性研究报告、初步设计报告、工程概算、工程规划建设许可证明、土地租用合同书等。
上述每种技术资料都有很多具体文件和材料，要按先后顺序整理、归档、编号。
(2)工程建设施工阶段的技术资料处理。应整理归档的主要技术资料包括建设工程招投标的标书，工程施工承包合同，承包工程建设计划、供水、供电、供气、排水审批文件，施工图纸及说明文件，施工监理记录，隐蔽工程施工记录等。这些资料也要按先后顺序整理、编写、归档。
(3)工程竣工验收阶段的技术资料处理。需要整理归档的主要技术资料包括施工单位提供的交付验收技术资料、竣工图纸及说明。竣工决算报告，包括竣工工程概况表、财产交付总表、明细表、财务决算总表、工程验收申请报告、验收会议记录、验收报告书及验收人员签字名单等。
租赁店名经营的主要方式与渠道
1大中型商业商业楼宇
租用大中型商业楼宇的房产是餐饮店租赁经营的房产运作的主要渠道和方式之一。采用这种房产运作方式重点要注意以下几个问题。
(1) 租赁经营的市场竞争情况。大中型商业设施大多地处商业繁华、人流集中的集散地，各种商家云集于此。一处大型写字楼、办公楼、商业大厦或超市建成，往往很快就有几家甚至十几家餐饮店投资人前去租房开办餐馆、饭庄。所以，要特别注意防止过度市场竞争，特别要从产品风味、经营档次、产品价格、餐厅装修的主题风格等经营特色.上避开竞争风头，防止两败俱伤。
(2) 租赁经营的适用范围。由于这类房产造价高、租金高，所以，如果采用租赁方式经营餐饮店，-般适用于开设高中档餐饮店。
(3) 掌握进入市场的时机，从一处大中型商业设施基本建成到形成商圈，形成人流集中的繁华区域，少则6~8个月，多则1~2年。因此，若要在此租房经营餐厅，要特别注意掌握好进入市场的时机。-般要在大量住户开始入住或客源形成前1~2个月开业。不宜开业过早，形成3~4个月甚至半年以上的餐厅座位大量闲置期。
2中心城区的房产
城市中心城区各种房产很多。其房产业主有各种机关、学校、科研机构、企事业单位的办公用房、闲置平房，也有居民楼的底层，街道、胡同、社区范围内的各种平房等。若在这些地区租用房产新开餐厅、酒楼等餐饮店，重点要注意三个问题。
(1)选址规划。要按餐厅选址的原则、区位和点位市场的要求来选择合适的地点、位置，保证客源。
(2)周围城区的规划。城市中心城区大多处于改造拆迁过程中，所租用的房产至少3~5年内不在城市规划的拆迁范围内，以防止开办餐饮店的前期投入难以收回，造成投资损失。
(3)投资意愿、资金实力和租用房产现实条件的适应程度。若在中心城区租用房产，其房屋造型、层高、面积、朝向、周围环境都是已经确定的，很难改变。只有准备租用的房产与投资人的投资意向、资金实力，包括餐厅类型、餐厅规模、档次高低、餐位多少等相吻合，才能签订租赁合同。
3餐厅转让的房产
租用餐厅转让的房产，重点要注意三个问题。
(1)摸清房产业主。二手餐厅的转让，有的是初次转手，而更多的是多次转手，房产主人是谁，必须事先摸清。租房合同必须和业主签订，防止多次转手蒙受经济损失和事后可能发生的纠纷。
(2) 摸清餐厅转让的原因。二手餐厅大多位置较好，但也有例外。其转让原因是多种多样的，如经营不善、竞争激烈、难以维持、面临破产;投资人转行、出国、举家搬走;房产主人想收回房产，重新出租，提高租金;城市规划会很快占用土地，即将拆迁;原有经营者与房主或当地有关政府机构，如派出所、工商、税务部门关系搞得很僵或躲避债务等。在摸清转让原因的过程中，要权衡利弊,然后决定是否值得签订租房合同，开办餐厅酒楼。
(3)不留隐患。租房接管二手餐厅，不管其转让原因如何，凡是转让人与业主、当地有关部门、供货单位等存在的矛盾、问题、纠纷等，承租人一概不参与，并在租赁合同中说明以前遗留问题的处理办法，以防止租赁经营后可能发生的纠纷和扯皮现象。
4新建小区的房产
租用新建小区的房产开办餐厅酒楼，重点要注意两个问题:
(1)店址的选择，--般应该选在小区入口处、小区附属学校、商场等人流集中的交通要道，以地面一层最好。
(2)市场进入的时机，租房开办餐饮店最好应在大批居民已经人住、小区人流开始形成的时候开业。如果小区刚刚建成，附属设施不配套，房产商的居民楼房销售进展很缓慢，则不宜急于在此租房开办餐饮店。二、餐饮店租赁房产的操作流程1确定租赁房产的位置、规模
(1) 采用租赁经营方式取得房屋而开设餐饮店，所选择房产的规模与位置，首先取决于投资方的投资意向，即投资方有多大资金实力，准备在什么地方租赁经营一家什么类型、什么等级、拥有多少餐位的餐饮店;其次取决于在什么区位能够找到符合投资方意愿和要求的房产。
(2) 由投资方或其代理人出面，在明确投资意向，特别是资金实力的基础上，通过报纸、杂志、房地产刊物、朋友介绍等各种方式，寻找在什么地方、什么区位有可供出租的房屋。
(3) 在了解初步信息的基础上，直接到房产所在地去进行实地观察、现场考察，并同房主或经营者见面，了解房屋的具体位置、朝向、层高、建筑面积、平面结构、周围环境、出租原因等。
(4) 要分析其房产是否适合开办餐厅酒楼，其房屋位置、朝向、层高、使用面积是否符合投资人的意向和要求。如果条件不好，不符合要求，就要另外寻找，直到找到为止。
2分析考察房产所在地的市场环境
投资方租赁房产开办餐饮店，关键要考察房产所在地点的区位和点位市场环境是否适合开办。房产市场环境分析主要包括以下内容。
(1)主要分析在半小时车程的区位环境和步行距离半小时半径范围内的点位环境是否适合投资意向和要求，包括房产所在地适合开办什么类型、什么等级、多大规模、多少餐位的餐饮店。
(2) 周围已有多少家饭店、宾馆和酒楼饭庄。
(3) 当地的人口总量、客流量如何，市场需求的缺口有多大。
(4) 如果在此租房开办餐厅，其主要目标市场何在，目标市场能够获得的市场份额有多少。
(5)现有餐饮店的客源状况、餐位利用率如何，人均消费有多高。
(6)拟办餐饮店可能达到的餐位利用率和人均消费如何等。
3做好目标房源的产权情况调查
房产的产权归属一般情况下有三种。(1)房产归各种企事业单位或私人:业主所有，但房屋已经出租且尚未收回。这时，只要业主同意出租，按时将房屋收回腾空，即可同业主谈判，签订租赁合同。
(2) 房产归机关、学校、公寓、写字楼、小区业主、街道等各种企事业单位所有，但房屋尚未出租。这时, 主要是找到产权所有人，直接同业主见面。只要业主同意出租，能够将房屋按时腾空，即可同业主谈判，签订租赁合同。
(3) 房屋属于二手餐厅，有的可能是多次易手。这时，要特别注意调查清楚房屋产权的真正所有人、餐厅转让的真实原因、现有经营者的经营状况，以及是否是想通过餐厅转让而从中盈利，是否想通过提高餐厅转让费用而将破旧设备和餐茶用品倒手等。
4做出房产租赁决策
在经过了.上述工作后，即可根据所选房产的基本状况和投资方的投资意向，经过与业主的寻价、谈判，做出租赁经营的房产选择决定，为餐饮店的租赁经营取得房屋使用权。
5签订正式的房屋租赁合同
房屋租赁合同的内容与条款主要包括以下几点。
(1) 合同双方的基本情况。包括双方单位或人员的名称、姓名、地址、房产证号、营业执照号码等。
(2) 租用房产的情况与价格。包括房产地址、占地面积、周围可使用的面积、房屋结构、平面图形、租用期限、筹备开业期和正式营业期每平方米每天的租金、递增租金、租金计算方法、付款方式、付款时间等。
(3) 转让费用与物品清单。包括二手餐厅转让费用总额、付款时间和付款方式。转让的主要设备和餐茶用品则要列成清单作为租房合同附件处理，并列出交割时间、交接方式。
(4) 双方的权利义务。租房合同中，对双方的权利、义务规定得比较简单。出租人按时交出房屋使用权，二手货餐厅的二房东按时交出转让的设备和用品，他们分别获得合同规定的租金和转让费即可。这里主要是双方如果违反合同的处罚条款，如房屋一旦出租，房主不得随意干扰餐厅的正常营业，租房人必须按时足额交纳房租，如果违反合同应该怎样处理等。
(5) 合同有效期和有关附则，包括合同份数、有限期限、监督办法和生效日期等。
