一般因素 不同地点的具体分析

一般因素

一般因素是指在一 般的社会经济方面对商圈形成及消费水平所产生的影响因素，虽然不如上面所述的区域因素与个别因素等，有较为明确的影响，但是仍有全盘性大环境的参害形帽，其主要內容是性大还换的参考价值。

内容是社会因素、经济因素及行政因素三项。1社会因素 (1)人口状态:这是社会因素里最重要的一环。人口数量的增加歌入。人口数量的增加或人口的集中区，均反映出此地需求量的扩大，进而构成该区域生活水准的提   (2) 公共设施建设:新城市的形成、旧城市的更新、城市的重新规划等等，均有赖公共设施的建设及景观的改变，相对的也提高了物价的水 发的也提 高了物价的水准，交通的便利性也导致外来人口的流) (3) 房地产质量:居民水准的不同及上述因素的影响，都将反映在该区房地产的价格上,所以餐厅投资在房地产上的风险评估，及将来外观的质感与室内的容量，都互为影响。(4) 社教福利:社会福利与教育水准，也会影响该地区居民社会文化的水平，因为它不但影响消费的客层，也影响用餐的习惯及价格的接受度。(5)家庭组成:由于中国 组织自过去农业由化由男人的家庭志，演变空业时代的多子多孙形着极大的区别，考虑区域内家庭成员的多寡及平均状况,有助于了解家庭式行动的人数组合。2经济因素 (1) 收支及物价的波动:储蓄及收支的增长，表示区域内国民生产产值的增高，同时也意味着总支出的提升，餐饮在其收支分配中也会相应增长，而物价波动也将导致生活费用的提高，消费行为因此而逐渐改变。(2)租税负担:税赋负 一般米说， 会抑制产业的活动，导致|商圈形态的转化，投资风险递增。(3) 交通体系:交通体系对地区的发展及兴衰影响很大，新交通道路的建设，必然促进顾客的流动，商圈范 加，价格也受其影响而提升。围的扩大，地区商业性行为的几率增的几率增 、 (4) 工资与就业:工资与就业水平较高的地区，所得较高，饮食行为也与中低收入区大为不同，因此可据以研究顾客的消费倾向。3政策因素 (1) 土地利用:基于国家法令规章对土地利用规划的管制，目前或未来所被指定的住宅区、商业区或工业区，都将对商圈带来全面性的影响，自然是相当重要的。 (2)公有制单位:除了民间营业的公司行号外,对于即将进驻的公有制单位如银行、合作社、超市等,将直接改变大家的消费倾向。

不同地点的具体分析 1个别因素分析 (1)土地的个别因素: ◎位置、面积地势、地质与地基;◎宽度、深度与形状;◎通风、采光、干湿程度;◎与其他相邻街道的关系;◎邻接街道的系统、结构; ◎与公共设施、购物中心的接近程度; ◎水电煤气等的供给情形。(2)建筑物的个别因素:◎面积、结构、材料的情形;◎设计与设备的等级;◎施工质量与费用; ◎各项法令对建筑物的管制; ◎建筑物与其周边环境的配合状況。由以上可知，个别因素是以商圈内房近条件与购构理镜性为中心，加上接 万法令上的限制而形成。一般因素是以  文条件为背景的考虑因素，所以一般因素可以说是商圈评估的外在因素。个别因素则是决定商圈的内在因素，区域因素则是就所设地区的特性加以剖析，作为评估的参考。 2个别因素调查 (1)商圈内人口调查。 以不同的时间间隔作2至3次商圈人口调查，考查商圈内人口的变迁，例如以家庭式餐厅而言，第1次在1万双上，第2次在2万人以上,万人以第3次在5万人以上的话，就就是相当不错的地点   (2)行人、通行车辆的调查。 像出售汉堡类的快餐店而言，与其说通行车辆，倒不的地， 通行车辆，倒不如说是行人的数量比较重要。但如果是家庭式餐厅的话，通行车辆的多寡就比较重要了。在这种情形下，快餐店的店前行人，以一天(营业时间内)通过7 000人,家庭式餐厅店前通行车辆，以一天(营业时间内)通过1万辆为最低标准。外、也以想除了到市政府及相关单位收集资料外，也必须向市区内各阶层人士打听该地段是否属于人们容易聚集的地方，因为有些地方尽管有许多通行车辆，却只有车潮而无人潮。 详细调查学校、工厂、高速公路、河流的状况，来客的道路被遮断或必须做较大绕行才能到达的话，不算是好   3)餐饮店竞争同业调查。 以住宅地图为准，调查店址周边,尤是第-商圈内的餐饮业内容，以不同的颜色来表示，记录其业称、业太的情形，来了解其充事种业态了解其竞争市场之导向。(4) 了解商圈内顾客的性质 按照该都市的人口统计表，调查人口构成比(年龄、性别等)。 店，年轻客层，生制荐》若为快餐同联宾层愈多愈好。家庭式餐厅则希望有较多新家庭的扩充，来形成人口构成比。另外,每一户单位的人口以及产业别、就经营者构成比率的调查也很重要。

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